圖丨2020年-2025年合同銷售表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

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這一下行趨勢(shì)在2025年延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額631.6億元，銷售額也回調(diào)至千億元以下，全年合同銷售面積518.6萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)合同銷售均價(jià)約1.22萬(wàn)元/平方米。

值得注意的是，銷售單價(jià)的下行壓力主要來(lái)自于2025年下半年。據(jù)單月數(shù)據(jù)表現(xiàn)，2025年7月達(dá)到階段性銷售單價(jià)高峰后，后續(xù)均價(jià)明顯承壓，12月單月一度至萬(wàn)元以下。

圖丨2025年單月合同銷售表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

受市場(chǎng)預(yù)期影響，龍湖集團(tuán)的投拓動(dòng)作和相關(guān)支出也明顯減少，2024年在全國(guó)拿了9宗項(xiàng)目，主要位于北京、上海、杭州、蘇州、西安、成都等高能級(jí)城市，權(quán)益對(duì)價(jià)合計(jì)68.8億元。

2025年延續(xù)以往的投資策略，繼續(xù)聚焦高能級(jí)城市核心板塊，堅(jiān)持優(yōu)中選優(yōu)。新增項(xiàng)目數(shù)量均較此前顯著收縮，全年獲取7宗地塊，權(quán)益對(duì)價(jià)32.06億元。

圖丨2025年新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

圖丨2025年合同銷售金額分區(qū)域統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

僅觀察2022年至2025年這四年，龍湖土地投拓支出已大幅縮減，最近一年的金額僅為四年前一成左右。

相關(guān)開支高度克制的同時(shí)，戰(zhàn)略布局也更聚焦，集中在收入貢獻(xiàn)占比更高的地區(qū)。

圖丨2022年-2025年新增土地儲(chǔ)備情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

將“重心”自土地投拓上收回后，龍湖開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向修煉內(nèi)功，聚焦于產(chǎn)品力的提升。

繼2023年發(fā)布三大產(chǎn)品系云河頌、御湖境、青云闕，龍湖集團(tuán)繼續(xù)聚焦市場(chǎng)上差異化改善性居住需求，結(jié)合好房子的政策導(dǎo)向，在2024年推出“觀萃”。

觀萃產(chǎn)品線首作落地北京，此后又在上海、成都等核心城市布局，持續(xù)圍繞改善性需求探索產(chǎn)品創(chuàng)新與品質(zhì)提升的路徑。

依托多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及在“好房子”打造上的先行實(shí)踐優(yōu)勢(shì)，龍湖集團(tuán)系統(tǒng)提煉并總結(jié)出《龍湖集團(tuán)好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》。該產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)涵蓋“好+社區(qū)、好+小區(qū)、好+房子、好+服務(wù)”四好價(jià)值體系，共包含17項(xiàng)價(jià)值主張、70個(gè)產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)、435項(xiàng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化條款，在2025年12月16日正式發(fā)布。

由此，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品實(shí)踐到標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)的跨越，進(jìn)一步鞏固在高品質(zhì)住宅領(lǐng)域的體系化能力與行業(yè)影響力。

圖丨開發(fā)業(yè)務(wù)及經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入占比 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

實(shí)際上，這種調(diào)整恰好契合了當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)，也順應(yīng)了行業(yè)向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型的大趨勢(shì)。

運(yùn)營(yíng)與服務(wù)業(yè)務(wù)憑借抗周期屬性和穩(wěn)定現(xiàn)金，正成為龍湖抵御市場(chǎng)波動(dòng)的關(guān)鍵支撐。

具體來(lái)看，2025年上半年，龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入132.7億元，創(chuàng)下歷史新高，核心凈利潤(rùn)約40億元。同時(shí)，整體實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利32.2億，剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利為13.8億元。

毛利率方面，龍湖開發(fā)業(yè)務(wù)自2024年6.1%下降至2025年中期0.2%，2022年、2023年對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)分別為17.9%、11%。若考慮到市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整以及房?jī)r(jià)下行對(duì)結(jié)算項(xiàng)目盈利空間的影響等，該項(xiàng)數(shù)據(jù)或許還有進(jìn)一步回調(diào)空間。

而運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)在2025年上半年的毛利率分別為75%、31.4%，始終維持在高位。

圖丨龍湖各業(yè)務(wù)板塊毛利率表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

顯然，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊的近幾年，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)為龍湖撐起了利潤(rùn)盤面。

其中，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括商業(yè)投資和資產(chǎn)管理兩大板塊。2025年上半年，該項(xiàng)業(yè)務(wù)不含稅租金收入為70.1億元，同比增長(zhǎng)2.5%。

以“龍湖天街”為代表的商業(yè)投資航道，在2025年實(shí)現(xiàn)租金收入55億元，同比增長(zhǎng)4.9%，并以78.46%的占比成為運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入主力。

圖丨龍湖已開業(yè)商場(chǎng)租金收入及出租率表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，龍湖在手商業(yè)項(xiàng)目合計(jì)129個(gè)，其中99個(gè)為重資產(chǎn)、30個(gè)輕資產(chǎn)，建筑面積超1300萬(wàn)平方米；在營(yíng)商場(chǎng)共計(jì)89座，包含75座重資產(chǎn)及14座輕資產(chǎn)。

這意味著，龍湖商業(yè)仍有近40座商業(yè)項(xiàng)目處于建設(shè)或籌備階段，有待入市開業(yè)。按照規(guī)劃，2025年新開商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量約為11個(gè)，2026年及2027年仍將保持每年新開業(yè)約10個(gè)項(xiàng)目的節(jié)奏。隨著開業(yè)項(xiàng)目增多，商業(yè)航道的收入有望進(jìn)一步提升。

與此同時(shí)，龍湖亦著手推進(jìn)存量煥新，對(duì)運(yùn)營(yíng)年限較長(zhǎng)的項(xiàng)目開展系統(tǒng)性調(diào)改，通過(guò)優(yōu)化品牌組合、升級(jí)空間場(chǎng)景、強(qiáng)化活動(dòng)營(yíng)銷等方式，提升客流與坪效，延長(zhǎng)資產(chǎn)生命周期。

2025年上半年，龍湖商業(yè)整體營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)17%，日均客流同比增長(zhǎng)11%，均取得雙位數(shù)增長(zhǎng)。

值得注意的是，2025年末，證監(jiān)會(huì)及滬深交易所集中發(fā)布30項(xiàng)REITs相關(guān)政策，以證監(jiān)會(huì)63號(hào)文和21號(hào)公告為頂層設(shè)計(jì)，標(biāo)志C-REIT正式進(jìn)入“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”的全品類發(fā)展時(shí)代。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs對(duì)底層資產(chǎn)的要求更側(cè)重于資產(chǎn)本身，需權(quán)屬清晰、運(yùn)營(yíng)模式成熟、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定。目前，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs分為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等五類資產(chǎn)，其中，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)包括商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公、酒店等細(xì)分類型，這也意味著，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs在首發(fā)時(shí)允許混包。

對(duì)于持有大量城市綜合體項(xiàng)目的龍湖而言，無(wú)疑將擁有一條盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓寬長(zhǎng)期融資渠道的新路徑。

實(shí)際上，早在2023年中期，龍湖管理層就已透露過(guò)對(duì)發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的初步規(guī)劃。彼時(shí)表示，正在做兩手準(zhǔn)備，一是資產(chǎn)慢慢獨(dú)立的準(zhǔn)備，二是極力提升回報(bào)率，以滿足REITs對(duì)底層資產(chǎn)收益穩(wěn)定性的要求。

經(jīng)過(guò)兩年多系統(tǒng)性籌備，疊加當(dāng)前政策環(huán)境實(shí)質(zhì)性突破與市場(chǎng)窗口逐步打開，相信龍湖也將加快商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的落地進(jìn)程。

圖丨2025年經(jīng)營(yíng)性收入表現(xiàn)（不含稅） 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

一方面，多數(shù)上市物企市盈率較上市初期顯著回落，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)故事的熱情明顯降溫；另一方面，物業(yè)管理作為典型的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，具備收入穩(wěn)定、現(xiàn)金流可預(yù)期等特性，這一優(yōu)勢(shì)在地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整期更顯珍貴。

正因如此，龍湖將物業(yè)板塊保留在體系內(nèi)，使其在整體流動(dòng)性管理、客戶黏性強(qiáng)化以及全生命周期服務(wù)生態(tài)構(gòu)建中能夠持續(xù)發(fā)揮戰(zhàn)略價(jià)值。

截至2025年中期，龍湖智創(chuàng)生活進(jìn)駐城市超100個(gè)，在管項(xiàng)目約2200個(gè)，在管面積4億平。其中，第三方外拓項(xiàng)目占比60%。期內(nèi)，整體收入錄得收入55.3億元。

圖丨龍湖集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2025年下半年，龍湖降債動(dòng)作并未停步。例如，先后兌付“22龍湖04”，本息合計(jì)17.66億元人民幣；“20龍湖拓展MTN001B”，兌付金額合計(jì)5.225億元人民幣，包含本金5億元及利息2250萬(wàn)元。

在“20龍湖拓展MTN001B”兌付完成后，龍湖年內(nèi)已累計(jì)兌付公開債超90億元人民幣。

根據(jù)規(guī)劃，龍湖集團(tuán)2026年及以后每年還有少量的境內(nèi)信用債和境外債務(wù)到期，未來(lái)每年凈減少不超過(guò)100億元，總有息負(fù)債余額逐步達(dá)到并且穩(wěn)定在1000億元左右。

圖丨龍湖集團(tuán)2025年債券兌付情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在2025年6月發(fā)布的評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，相對(duì)于其他房地產(chǎn)開發(fā)商，龍湖集團(tuán)龐大的投資物業(yè)組合為其提供了可觀的持續(xù)收入，且有助于其獲得銀行融資。惠譽(yù)預(yù)計(jì)，2025年之后，龍湖包括債券和銀團(tuán)貸款在內(nèi)的債務(wù)到期壓力會(huì)顯著減輕。

除了債務(wù)規(guī)模的削減，龍湖也在爭(zhēng)取拉長(zhǎng)債務(wù)賬期，并通過(guò)優(yōu)化長(zhǎng)短債、境內(nèi)外債結(jié)構(gòu)等，維護(hù)債務(wù)秩序。

據(jù)了解，截至2025年上半年，龍湖平均融資成本為3.58%，較2024年全年下降42bps，平均合同借貸年期進(jìn)一步拉長(zhǎng)到接近11年，均達(dá)歷史最佳水平。

圖丨平均融資成本及平均合同借貸年期 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

與此同時(shí)，截至期末在手現(xiàn)金為446.7億元，綜合借貸為1698億元，較2024年末壓降65.3億元。銀行融資占比達(dá)87%，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸凈增99億元至872億元；總借貸中，外幣債務(wù)占比降至14%，100%已做掉期，得以規(guī)避匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，龍湖還是承受了一定的短期債務(wù)壓力，意味著公司仍需通過(guò)滾動(dòng)融資或依賴經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流來(lái)覆蓋短期償付需求，對(duì)資金調(diào)度的靈活性保持高度敏感。

截至2025年中期，龍湖一年內(nèi)到期債務(wù)為256.1億元，占總債務(wù)比例為15.1%。

圖丨一年內(nèi)到期債務(wù)及占總債務(wù)比例 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

尤為關(guān)鍵的一點(diǎn)是，龍湖集團(tuán)近年的償債舉措，并未依賴甩賣核心資產(chǎn)，標(biāo)志性的“天街”商業(yè)、“冠寓”長(zhǎng)租公寓等不僅未被處置，反而在穩(wěn)步推進(jìn)。

資本運(yùn)作方面，龍湖亦避免了以低估值的IPO稀釋物業(yè)業(yè)務(wù)股權(quán)，或在集團(tuán)層面進(jìn)行低價(jià)的配股融資。

按照管理層的說(shuō)法：“龍湖抓住了窗口期，為運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)做了一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃?！?/p>

這份長(zhǎng)期規(guī)劃，正推動(dòng)龍湖告別靠融資驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的模式，轉(zhuǎn)而依靠穩(wěn)健的正向經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，夯實(shí)發(fā)展基本盤，邁向可持續(xù)的高質(zhì)量增長(zhǎng)階段。

龍湖“守冬”不是消極等待，而是用財(cái)務(wù)紀(jì)律與戰(zhàn)略耐心，確保自己活到行業(yè)出清、需求回歸常態(tài)的“春天”。

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